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郭井立院长:城市更新任重而道远!


发布时间:2019-11-01

国家住建部副部长黄艳在2019中国城市规划年会上表示,我国的城镇化率已经接近60%,城市建设的重点已经转入对存量的提质增效阶段,对城市建成区的改造提质,已经成为主要工作内容,要落实好城市规划建设管理的“绣花功夫”的要求,不断提高人居环境质量。


城市更新又一次成为焦点!


2019年“城市更新”已经成为社会关心和讨论的热门议题。北京、上海、广州、深圳等一线城市, 西安、南京、杭州、长沙、佛山、东莞等新一线城市,都相继出台了推进城市更新的一系列计划:


2019年被称为城市更新爆发元年。老旧小区改造是城市更新的重要阵地。从国家出台的政策来看,可窥一二。


2019年3月,全国人大会议上,李克强总理在《政府工作报告》中提出:“城镇老旧小区量大面广,要大力进行改造升级更新水电路气等基础设施,支持加装电梯和无障碍环境建设,健全便民市场、便利店、步行街、停车场、生活服务设施。”老旧小区改造一下成为焦点。


2019年5月,中央首次将老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程建设,给予中央补助资金支持。


2019年6月19日,国务院召开常务会议,部署推进城镇老旧小区改造相关工作。


2019年7月30日,中共中央政治局会议指出,要稳定制造业投资,实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程,加快推进信息网络等新型基础设施建设。


2019年7月31日,国常会再次提出,鼓励把社区医疗、养老、家政等生活设施纳入老旧小区改造范围,给予财税支持,打造便民消费圈。


……

随着我国城镇化建设的快速发展,越来越多的人口向城市聚集,城市规模不断扩大,尤其是2000年以后,发展出了一批中心城市、特大型城市。


国家统计局发布的“新中国成立70周年经济社会发展成就报告”显示:1949年中国常住人口城镇化率为10.6%,1978年末常住人口城镇化率也仅为17.9%,2011年,这个数字首次超过50%。到了2018年末,我国常住人口城镇化率已经达到59.6%,比1978年末上升41.7个百分点。


在这段快速奔跑的城市化进程中,城市建设的重点主要以建“新城”为主。而老城区在此过程中发展愈加缓慢,同时也出现了越来越多的问题,特别是老城区存在的“三旧”(城中村、旧工业厂矿区、旧生活区)问题尤其突出,城市发展逐渐形成了新老城区并存的格局。


事实上,城市更新并不是新的概念,只是在内涵上已有所变化。


早前的城市更新基本以“大拆大建”为主,这种粗放的城市增长模式与快速扩张所带来的城市空间利用不合理、土地低效运转、资源过度消耗以及历史文化特色遭受冲击等问题不断显现。不仅造成我国住宅建筑“短命现象”日益严重,而且导致建筑价值流失、资源浪费和环境污染加剧。显然,这样的方式不符合当下低碳经济发展模式,而且成本巨大,不可持续。


我们现在的城市更新是以“老旧小区改造”为主,是在原有的基础上进行升级完善。与此同时,在房地产受到调控限制的情况下,如何盘活存量市场、开拓新的战场成为行业发展的重要课题。


老旧小区改造是一个事关上亿居民,有着 4万亿元巨大投资体量的新市场。国务院参事仇保兴表示:城市老旧小区综合改造一方面能够通过补齐幼儿园、小超市等短缺的服务设施消除扩大居民消费的障碍,另一方面也能开拓银发消费、幼儿消费、绿色发展和节能减排等新消费模式,持续有效地为国民经济创造新动能。与传统“铁公基”投资项不同的是,老旧小区改造项目投资周期很短(一般半年内完成)、边际效益明显、资金周转很快、能迅速改变城市面貌,提升居民幸福感,同时可以转化为消费能力。

虽然老旧小区改造愿景美好,但推进的过程着实困难重重。


老旧小区指的是建造时间比较长,市政配套设施老化,公共服务缺项等问题比较突出的居住小区。在目前关于老旧小区改造的报道中,“电梯”无疑是一个焦点。尽管官方不断强调,但真要给小区“装”上电梯,却并不容易。老旧小区因为有产权问题,需要征求每位产权人的意见,每栋楼不同楼层的居民,对于电梯的需求程度都不一样。而且现在的老旧小区住户大多都是退休老人,收入不高,若要一次性支出数万元的确压力不小,而有一部分房屋则长期对外出租,并非业主自住,自然也不愿意出资装电梯。


目前,除明确给予电梯补贴外,广州、成都等地支持提取公积金,北京、南京等地通过引入社会资本,将业主自筹自建改为了付费使用的租赁模式,希望满足不同楼层居民对于电梯的多元化需求。据住建部统计,2018年,全国老旧小区加装电梯已完成了1万多部,有4000多部在施工,有7000多部正在办理前期手续的。


一部电梯尚且如此,若要全面更新小区里的公共设施,难度系数可想而知。

老旧小区改造背后还有隐藏着两大问题。一个是住宅的“短寿”,另一个是高层住宅的弊端。


虽然商品房住宅的产权年限是70年,但是2005年国家颁布的《建筑结构可靠性设计统一标准GB 50068-2005》、《民用建筑设计统一标准GB 50352-2019》中明确:在正常设计、正常施工、正常使用和维护下,“普通建筑的使用年限50年”,但是,实际中的住宅建筑使用寿命连50年都难以达到。原建设部部长刘志峰就曾指出“由于我们国家住宅生产方式粗放,加之规划、设计、建造、维护管理等方面的原因,我国城市住宅使用寿命只有30年左右。”


除了建筑寿命短的问题,高层建筑的弊端也渐渐暴露出来。翻阅相关资料可知,大型高层住区的建设是第二次世界大战后欧洲各国城市发展的主要内容之一,曾被广泛认为是解决城市住房紧缺问题、创造未来美好居住环境的理想途径。然而,随着时代变迁,这些居住区在经历了短暂的辉煌后,大多陷入了严重的衰败,并面临艰巨的改造更新任务。同样的,我国在城市化进程中,由于城市住房需求量的快速增加,高层住宅渐成主流,而随着高层建筑使用年限不断减少,其修缮和改造问题将成为一个庞大而又艰难的工作。


综上分析我们有理由提出以下问题:商品住居使用年限70年,普通建筑的设计使用年限50年,50年以后,谁来负责质量问题?即使对标《建筑结构可靠性设计统一标准》GB 50068中“纪念性建筑和特别重要的建筑”100年的设计使用年限, 此类建筑百年后如何维护?保障安全?谁来实施拆迁?


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